ZA KOLIK SE VYPLATÍ KOUPIT LES?
Ing. Radek Zádrapa - Foresta SG, a. s.
(Lesnická práce 3/1998)
Pokud se zájemce chce dozvědět něco o cenách, za které se les prodává nebo kupuje, je odkázán na úřední ceny s dovětkem, že ceny tržní jsou výrazně nižší, a to dokonce několikanásobně. Otázka po ekonomicky oprávněné a seriózně zdůvodněné ceně lesa pro obchodní účely však, snad s výjimkou bezprostředně mýtných porostů, zůstává povětšinou nezodpovězena. Projasnění tvorby cen lesa je přitom nejen podmínkou zdravého uspořádání vlastnických a hospodářských poměrů, ale slouží zároveň jako ochrana kupujících i prodávajících před spekulací s jejich neznalostí.
URČENÍ KUPNÍ CENY LESA
Určování kupní ceny lesa se teoreticky může opírat o tři vodítka: o úřední cenu, srovnávací cenu a výnosovou hodnotu lesa. Žádnáz těchto možností však není u nás dosud kultivována tak, aby byla spolehlivou oporou pro obchodní partnery. Zaplatit za les úřední cenu dnes znamená, ve srovnání s jinými možnostmi investování, většinou vysoce prodělat. Nevystačíme ani s pevným procentem z úřední ceny, což je z nedostatku jiných možností dnes asi nejužívanější postup.
Pro kupujícího může být 40 % z úřední ceny mýtného lesa většinou dobrý obchod, o mlazině se totéž říci v žádném případě nedá. V některých případech se kupní cena mladých lesů odvozuje pouze z úřední ceny pozemků. I to však není přesná úvaha, uvědomíme-li si, že úřední cena sousedního zemědělského pozemku může být, díky rozdílným oceňovacím metodám, i 5x nižší. Pro obchodní účely je úřední cena lesa proto podkladem nedostatečným až zavádějícím.Doporučovanou možností je odvození kupní ceny ze srovnatelných, už realizovaných obchodních případů. Je to metoda relativně rychlá a jednoduchá. Oficiální statistiky o skutečných prodejních cenách však neexistují, soukromé archivy znalců jsou doposud nedostatečné. Aktivita státních orgánů na tomto poli spolu s administrativní ochranou informací nedávají zatím záruku brzkého vzniku relevantních statistik.
LES JAKO INVESTICE
Uvažujeme-li o koupi lesa jako o jedné z možností jak investovat peníze a chceme-li ji seriózně porovnat s možnostmi jiného uložení peněz, pak je nejvhodnější použití výpočetních metod na bázi hodnocení efektivnosti investic. Oceňovací teorie je zná jako výnosové hodnoty. Jejich nevýhodou je, že stojí na dlouhodobých předpovědích budoucnosti, které se časem mohou ukázat jako chybné. Na druhé straně však umožňují počítat cenu lesa podle transparentních a univerzálních pravidel při zohlednění výnosových i nákladových zvláštností posuzovaného lesa. Mezi jejich výhody patří i skutečnost, že při správném použití mohou jak stranu prodávající tak stranu kupující, a to v současnosti lépe než úřední cena a srovnávací metoda, uchránit před "špatných obchodem".
Výnosovou hodnotu lesa (VHL) můžeme definovat jako současnou hodnotu budoucích hospodářských výsledků, tj. rozdílů výnosů a nákladů z lesa plynoucích. Zjednodušeně bychom mohli říci, že VHL je rovna částce, kterou můžeme dnes zaplatit za les (porost, lesní podnik), tak aby naše investice při řádném hospodaření přinášela požadovaný úrok. Stanovení VHL probíhá podle logického a jednoduchého schématu, jeho vlastní výpočet však může být v závislosti na množství parametrů poměrně komplikovaný. V zásadě je potřeba kvalifikovaně odhadnout budoucí výnosy a náklady a ty pak diskontovat zvolenou úrokovou sazbou k současnosti.
ÚROKOVÁ SAZBA
Z tabulky 2 je patrno, jak velký vliv má zvolený úrok na výsledek. Volba úrokové sazby je na odpovědnosti znalce, na něm záleží, jak obecná pravidla konstrukce úrokové sazby dokáže aplikovat na konkrétní případ. Hovoříme-li stále o podnikatelské investici do lesa, pak by úroková sazba neměla klesnout pod reálné zúročení (snížené o inflační složku) investic do cenných papírů s minimálním rizikem, např. státních dluhopisů. Za rozumné považuji připočíst dvě přirážky, a to na riziko nedosažení plánovaných zisků (rizikovou prémii) a na vázanost peněz v relativně zdlouhavě prodejném lese (prémii za nižší likviditu). Výsledný úrok je pak třísložkový. Pro naši současnou praxi bych doporučoval pracovat s úrokem ve výši 4-7 %. Pro srovnání současně platné oceňovací předpisy předepisují pro výpočty výnosových hodnot stavebních nemovitostí míru zúročení ve výši 14-20 %. Je však nutné připomenout, že pro úřední oceňování lesa se u nás, na rozdíl od oceňování staveb, výnosová hodnota nepřipouští. Její použití je proto omezeno na neúřední účely a konkrétní způsob výpočtu včetně určení úrokové sazby závisí jen na znalci samotném.
Obě tabulky zobrazují modelové příklady stanovení VHL pro smrkové porosty. Vypovídají o nesouladu úředních cen s hodnotami lesa odvozenými z výnosových (čtenář posoudí zda reálných) ukazatelů. Tabulka 1 ukazuje odvození potenciálního hospodářského výsledku (zisku nebo ztráty) pro různě staré porosty. Tabulka 2 s využitím údajů tabulky 1 uvádí výsledky výpočtu VHL pro různě staré porosty a různá požadovaná zúročení investice do lesa. Na konci je pro srovnání uvedena současná úřední cena a pro zajímavost daň, kterou je nutno odvést státu při prodeji lesa.
Vrátíme-li se k otázce v nadpisu, pak odpověď na ni můžeme hledat v tabulce 2. Vezměme např. smrkový porost ve stáří 65 let o výměře 1 ha. Úvaha o jeho výnosové hodnotě by pak vypadala následovně. Za předpokladu, že náš porost bude splňovat výnosové a nákladové charakteristiky, které předpovídáme v tabulce 1, a od nákupu tohoto porostu očekáváme reálné zhodnocení investice např. ve výši 4 %, neměli bychom za porost zaplatit více než 74 618 Kč.
ZÁVĚR
- VHL i při nejnižších ekonomicky ještě zdůvodnitelných úrokových sazbách dosahuje až několikanásobně nižších hodnot, než je úřední cena lesa.
- S klesajícím věkem porostů se VHL vzdaluje úřední ceně lesa. VHL u mladých porostů dosahuje záporných hodnot.
- Z těchto důvodů nedoporučuji používání úřední ceny lesa pro obchodní účely.
